個人投資家のつぶやき

黒田緩和で始まったアベノミクス相場は5月の高値(15,942円)を示現して以降、方向感のない展開が続いている。自分なりに(様々なレポートにも書かれているが･･･)思うところがあるので、今回考えをまとめてみた。

まず、年前半はアベノミクスへの期待から海外投資家が大量の日本株を購入し15942円まで高値を更新した。しかし、急すぎた上昇への利益確定(＋先物売りによる更なる利益確保)から、一時相場は下落。アベノミクスへの期待が維持されるのであるならば、米国の財政不安やQE3の縮小時期を巡る思惑はあるにせよ、10月以降の好決算を背景に再び上昇傾向を辿るように感じられるが、実際にはそのような状況は見らていない。
これは、単にアベノミクスへの期待が海外投資家を中心に剥落してきている可能性があるからだと考えられている。

海外投資家は、アベノミクスでは金融緩和に加え、1.人口動態の解消(少子化・移民制度改革)、2.規制緩和(農地改革等)に期待を置いていたが、どちらも既得権益に邪魔をされ解決の目処が立っていない。
現在は、円安や公共事業の拡大、消費増税前の駆け込み需要などにより、内需外需企業共に好決算が続いているが、上記の問題を解決出来ない限り長期的な成長は期待出来ない。つまり、今期だけの好決算では長期的視点の投資家はなかなか買いを維持出来ない状況なのではないか。

そして、海外で表立って言われていないが、最大の注目となっているのは膨大な財政赤字である。大胆な金融緩和により日銀が国債を大量に購入している結果、国債は低利(10年0.6％程度、10月現在)で安定しているが、日銀が掲げる物価２％に近づく際には、国債はいったいどうなっているのだろうか？誰も想像が出来ない。国債が物価に比例して利回りが上昇するような大量の売りが生じれば、日銀だけの買いではもはや価格(低利回り)を維持できず国債の大暴落などが現実化する懸念がある。

こういった不安が払拭されていないため、6月以降上昇下降を繰り返す相場となっているのではないか？

逆に言うと、日本株が上昇するためには海外投資家の期待を高められるよう、
１、少子化対策及び移民制度改革
２、規制緩和
３、法人税減税
４、財政健全化政策
５．etc
などが重要になってくるのでしょうね･･･
最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。

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今日日本の将来を劇的に変えうるイベントがありました。

私たちの今後の生活に関わる大きな分岐点となりうる大きな出来事です。

ご存知かも知れませんが、日銀決定会合における「異次元の金融緩和」のことです。

http://www.boj.or.jp/announcements/release_2013/k130404a.pdf

内容が正に大胆で、市場予想を上回る内容、個人的にはもはや財政ファイナンスの領域ではないかと思える内容です。

サプライズ要因は、
・政策目標をO/N金利からマネタリーベースへ変更(2年間で2倍、年60～70兆円増加)
・長期国債を含む月額7兆円の買い入れ(40年債含む)。国債発行額の約6割強購入するレベル
・ETFやREITの追加購入14年末まで1.8兆円増額
である。

他にもいろいろあったが、市場予想を大きく上回ったのはこの点だと考えます。

また本気で物価を2%上昇させる意気込みを感じます。

既に影響が出ているが、国債の利回りは当分低下の一歩を辿り、銀行や生損保の収益を圧迫するだろう。

外債や株・リートなどを国債以外の収益源として確保せざるをえない。

日銀が率先することで株高を催し、外債購入などによるドル買いで更なる円安などを誘発。

また資金流通量が圧倒的に増えることも加わり、インフレが達成される。

インフレに伴う良い金利上昇を招くことが出来れば、現状から考えるに資産バブルだけが進み預金勢が泣きを見る展開が考えられる。

自分の資産を守るために、今後どういった状況になるかを良く考え、行動していく必要があります。

緩和が進めば成功するかどうかは別にして、昔のようには間違いなく戻れないでしょう。

この機会を利用して、更なる資産構築が出来ることを願っています。

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最近、テレビでNY市場が史上最高値を更新した際のインタビューがやっていました。

よくある景気の街角調査の一場面で、投資をしている人の歓喜の声が上がっていました。

しかし、その一方である女性が「私ら貧乏人には関係ないよ。金持ちの道楽さ」と、こぼしていた一面があり、僕はそのシーンが一番印象的でした。

彼女が貧しい理由は簡単です。「貧しい」という状態を、自分の現実として受け入れているからです。お金持ちになるための行動を全くせず、自分の現状を悲観し、金持ちを否定しているだけだからです。彼女の考え自体が貧しく否定的なのです。

彼女の言ういわゆる「金持ち」を妬むなら、同じように彼女も株を買えば良かったのではないしょうか？彼女もしっかりと株について勉強し、資金を貯めておけば、このチャンスをきっと自分にも活かせたはずです。今の時代、大学生が数万円で株を買える時代です。実際僕も大学時代よくバイト代を稼いでは株式投資をしていました。彼女が株を買えないと言うのは、言い訳でしかないのです。実際、彼女は若干肥満気味で、食べ物には不自由してなさそうでした。

金持ちを否定するのは簡単です。ですが、自分が金持ちになりたければ、金持ちが行なっていることを同じようにしなければなりません。

確かに、持っている者は更に豊かになり、貧しい人は持っているものまでも取られるという、マタイ効果があることは真実です。

しかし、「持っている人は更に豊かになる」は、どれだけ持っているかは問題にしていません。どこからが多いのでしょうか？それは正直その人次第です。まぁ、本当に数百億とある人は使っても減らない状況にありますが(笑)。ビルゲイツなど、毎年100億円使っても、死ぬまでに使い切れません。これは確実にもっている人に該当するでしょうね。

話を戻しますと、ルカという箇所では、「誰でも」持っている者はと書かれています。

今からでも持っているものになることが出来ます。そのためには持っている者のように行動し、意識付けることが大切です。

金持ちは、そのために(誰かが)投資をしたからこそ、今の資産があるのです。

一つ一つ説明を書くと非常に長くなってしまうので、今回はやめておきます。

では投資ないつから行なえばいいのか？

それはずばり、今でしょう

と最近の流行にのるのはここだけとして、本当に今すぐに行動することは大切です。ただし、投資とは何も株だけが投資ではありません。また全く何も考えずに、行なうのは投資ではなく投機(ギャンブル)です。また自己投資は、リスクが非常に低、くリターンが高い投資でもあります。

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受けたセミナー

①不動産投資の新常識　寺尾恵介氏
②始めての海外不動産投資’マレーシア編’　午堂　登記雄氏
③あなたは、なぜ収益不動産を買えないのか？　石渡　浩

について学んだことを僕なり書いてみます。

①の不動産投資の新常識については、人気がありすぎてレジメの資料が貰えませんでした残念です。
セミナーの内容はサラリーマン大家と事業家大家の違いについてでした。

サラリーマン大家には
１、融資2億円まで
２、所得の20倍まで

という壁があるそうです。不動産大家を目指している方は、不動産投資をする「目的」「規模」「期間」「資源」「スタイル」を考慮に入れて投資をする必要があります。そして不動産投資を行なう方は、最初のゴールを月１００万円のCFであったり、年間1000万円のCFを目的に投資を始めたりしますが、一体どれだけの不動産を購入しなければならないかを考えずに始める人が多いそうです。

サラリーマン大家の限界である2億円上限いっぱいまで借りた場合の簡単な計算をしてみました。

融資2億円、表面利回り10%、築20年、融資期間25年
とした場合、

家賃収入：2000万円
返済年：1000万円、維持費(家賃の20％)：400万円、空室率コスト(家賃の10％)：200万円
手取り家賃400万円
となります。もし毎月100万円のCFを目指そうとするならば、サラリーマン大家の枠組みを超える必要が出てくるということです。
※もしくは、2億円の壁を越えるために、複数の銀行に複数の物件を一年以内に持っていき借りまくる。そうすれば決算書に現在の借り入れが現れないので2億以上借りることが可能。ただし相応の自己資金が必要。

事業化にはサラリーマン大家の壁を乗り越えることが出来ます。ただしその反面めんどくさい面もあると言っていました。事業家大家(寺尾氏は購入資産10億円以上をメガ大家と呼んでいる)は、事業所の人を雇ったり、不動産業者や銀行と良好な関係を保つ努力をすることが必要だからだそうです。

講演者はサラリーマン大家と事業家大家を対義語として使い、以下のように区別していました。

　　　　　サラリーマン大家　　　　　　⇔　　　　　事業家大家　
　　　　　銀行に自分が行く　　　　　　　　　　　銀行が来てくれる
　　　　連絡は常自分の携帯　　　　　　　　　　　事業所に連絡
　　　　物件を見て業者へ行く　　　　　　　業者へ行って物件を見る
　　　　　融資が画一的　　　　　　　　　　　　　融資が画一でない

※サラリーマン大家では空室率が40％なら40％減の家賃収入が返済原資として審査対象となります。しかし事業性融資では現在の決算書をもとに審査することが多く、たとえ空室率が100％でも審査を受けることが出来たりもするとのことです。



寺尾氏が編集長を務める、満室経営新聞(無料)も早速申し込みました☆


②マレーシア投資の魅力と注意点について

魅力について
・物価の安く、日本の約１／３
・英語と中国語が公用語
・生活インフラが整っている
・日本人でもローンが組め、土地の所有権を持てる
・旧英国統治下(植民地)にあったため、不動産契約の法整備がされている
・資産ポートフォリオの分散
などです。

オススメ地について
・クアラルンプール・・・マレーシアの首都
・ペナン･･･工業都市、華僑が積極的に投資
・ジョホールバル(JB)・・・シンガポール(SIN)の隣で車で20分圏内、イスカンダル計画で発展予定

特にジョホールバルがおススメらしいです。
イスカンダル計画(2006年～2025年)が進行しており、SIN－JB一体での経済開発が計画されている。シンガポールの土地は限られており、今でもJBからSINへ毎日10万人以上が往来(パスポートなし)しているそうです。

ローンを組むために、HSBC口座のプレミアムアカウントを持つ
プレミアムアカウントは先進国では約1000万円の預金残高が必要であるが、マレーシアでは20万リンギット(約600万)で作ることが出来る。プレミアムアカウントを持てば最大85％までの融資が受けられる。またマレーシアでプレミアムアカウントを作ることが出来れば、香港などの他国にあるHSBCでもプレミアムアカウントを作ることが出来る。

マレーシア不動産投資の注意点
・外国人は50万リンギット(1500万円)以上の物件しか購入できない
・金利上昇リスク
・プレビルド方式(完成度に応じてローンの支払)でディベロッパーが倒産する可能性
・供給過多による値崩れの可能性
・管理会社のクオリティ
などです。

重要：現地に根を張る企業に依頼し、日本人ばかりが買う物件は避ける

マレーシアが発展していくと投資規制が貼られる可能性が出てきます。自分の目で見て体感し、思い立ったら則行動に移しましょう、大抵直感は正しいものです、とのことでした。


③あなたはなぜ、収益不動産が買えないのか？

僕の大ファンである石渡氏のセミナーです。僕は大学時代に、
「学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家」
を読み(金持ち父さん貧乏父さんも)、不動産投資の魅力に取り付かれたた人間です。
石渡氏は本当にリスクについて考えている方で、空室リスクや金利上昇リスクに備え不動産投資以外の収益源も幅広く得ているそうです。毎回のブログも本当に参考になり、他の不動産投資本と比べて違う視点から書かれている気がします。ただ注意が必要で「学生でもできた！」などと書かれていますが、これは編集者が決めたタイトルなそうで、投資を始めた当初から自己資金2000万円が既にあったとのことです(つまり最初の区分所有は現金購入)。自己資金がなく、事業所得がなくても融資を受けれるといった裏技的な本ではないと思います。

話を戻して「なぜ、収益不動産が買えないのか？」について

1、自己資金が足りない・・・問題外
2、融資が付かない
3、希望条件を満たす物件が見つからない
4、欲しいと思った物件っが他の借主に買われてしまう
を主な理由にあげることが出来ます。

金融円滑化法が施行され、良い物件が市場に流れなくなった。そして不動産投資の本などが多く出版され不動産投資を行なうライバルが増え、いい物件が出たらすぐに売れてしまう。
物件が見つからず買えない状態が1年以上経過するくらいなら、条件を緩めて探したほうが良い。もし一割値段が見合わなくても、10％の利回りが確保できるなら今年買えば来年希望していた物件の状態になるということで、なるほどと思いました(笑)。

重要：動産業者と良い関係を保ち、「第三者のための契約」形態ち良い物件を買っていくとの事でした。



僕がセミナーで聞いただけなので、もしかしたら講演者の意図することと違うことを書いているかもしれません。その点はご了承下さい。最後まで読んで頂きありがとうございます。

PS：今僕が読んでいる本の著者達が会場におられたので少し書きたいと思います。
それは決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》 の著者「アジア太平洋大家の会」です。アメリカ・オーストラリア･マレーシアなどに実際に投資している方が書いている本で、具体的な現地事情が書かれています(注：まだ読んでいる途中)。アジア太平洋大家の会では、海外の不動産投資で志を同じくするメンバーと情報交換が出来るそうです(会費無料)。僕は海外不動産投資に関してはまだ管理面など不安要素が日本よりも大きいと考えているため、投資を行なう予定は今のところないですが、今後のことを思うと無料会員の登録をして情報収集をするのも良いかもと考えています(無料ですしね笑)。まずは本を最後まで読み終えます。ただ途中までしか読んでいませんがこの本も海外投資がイメージでき、ある程度おすすめできるのではないかなと思っています。

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僕は現在、経済的自由人という枠組みを目指していますが、真の経済的自由人は「経済的」という枠組みを取り除いた自由人になっている人が多いようです。

まず自由人とは･･･

経済的、社会的、精神的独立をして、誰からも援助や指図を受けない人

と言われています。表現が適切かわかりませんが、ようは好き勝手できる人です(笑)。
周りに迷惑をかけるようでは、自由人でも人間性を伺ってしまいますが・・・

真の自由人に言わせると、たとえ経済的に自由になっても、精神的に不安を抱えているようであれば、充実した毎日を過ごすことが出来ないということでしょう。

また自由になる順番は

①経済的　⇒　②社会的　⇒　③精神的独立

だと個人的に思っています。
※マズローの欲求階層説の、①生理的・安全の欲求、②社会的欲求、③自我・自己実現の欲求がそれぞれ当てはまると感じているからです。

(経済的)自由人
・印税の入る作家
・特許などを持つ人
・家賃収入のある人
・株・債権などの配当を得る人

(経済的)不自由人
・会社員、俗に言うサラリーマン
・自営業者(医者・弁護士等を含む)
・中小企業のオーナー

医者や中小企業のオーナーは収入が多く、世の中では成功者といわれることが多いですが、(経済的)自由人という枠組みの中では、彼等は不自由人に分類されます。話は単純で彼等が働くのを止めた瞬間収入が途絶えたり、会社が回らなくなるからです。オーナーがいなくても回る会社を所有できて始めて、(経済的)自由人となるのでしょう。

早く経済的自由を得て、社会的・精神的独立を得たいものです。ただ経済的自由を得たとしても、人として成長できていなければ、社会的・精神的独立は無理だと思うので、いわゆる人間的な厚みも成長させていきたいです。
また個人的な感想なのですが、第一段階の経済的自由が目の前に来ていることで、若干精神的不安が解消されてきた気がします。会社を辞めてもアルバイトを週２回ほどやれば、ある程度の生活が出来るめどがたったからでしょう。不労所得を得ることで本当に一種の安心を得ることが出来るのだと実感しました。更なる経済的自由を目指して頑張っていきたいですｖ

最後まで読んで頂き、ありがとうございます。

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