個人投資家のつぶやき

最近、テレビでNY市場が史上最高値を更新した際のインタビューがやっていました。

よくある景気の街角調査の一場面で、投資をしている人の歓喜の声が上がっていました。

しかし、その一方である女性が「私ら貧乏人には関係ないよ。金持ちの道楽さ」と、こぼしていた一面があり、僕はそのシーンが一番印象的でした。

彼女が貧しい理由は簡単です。「貧しい」という状態を、自分の現実として受け入れているからです。お金持ちになるための行動を全くせず、自分の現状を悲観し、金持ちを否定しているだけだからです。彼女の考え自体が貧しく否定的なのです。

彼女の言ういわゆる「金持ち」を妬むなら、同じように彼女も株を買えば良かったのではないしょうか？彼女もしっかりと株について勉強し、資金を貯めておけば、このチャンスをきっと自分にも活かせたはずです。今の時代、大学生が数万円で株を買える時代です。実際僕も大学時代よくバイト代を稼いでは株式投資をしていました。彼女が株を買えないと言うのは、言い訳でしかないのです。実際、彼女は若干肥満気味で、食べ物には不自由してなさそうでした。

金持ちを否定するのは簡単です。ですが、自分が金持ちになりたければ、金持ちが行なっていることを同じようにしなければなりません。

確かに、持っている者は更に豊かになり、貧しい人は持っているものまでも取られるという、マタイ効果があることは真実です。

しかし、「持っている人は更に豊かになる」は、どれだけ持っているかは問題にしていません。どこからが多いのでしょうか？それは正直その人次第です。まぁ、本当に数百億とある人は使っても減らない状況にありますが(笑)。ビルゲイツなど、毎年100億円使っても、死ぬまでに使い切れません。これは確実にもっている人に該当するでしょうね。

話を戻しますと、ルカという箇所では、「誰でも」持っている者はと書かれています。

今からでも持っているものになることが出来ます。そのためには持っている者のように行動し、意識付けることが大切です。

金持ちは、そのために(誰かが)投資をしたからこそ、今の資産があるのです。

一つ一つ説明を書くと非常に長くなってしまうので、今回はやめておきます。

では投資ないつから行なえばいいのか？

それはずばり、今でしょう

と最近の流行にのるのはここだけとして、本当に今すぐに行動することは大切です。ただし、投資とは何も株だけが投資ではありません。また全く何も考えずに、行なうのは投資ではなく投機(ギャンブル)です。また自己投資は、リスクが非常に低、くリターンが高い投資でもあります。

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受けたセミナー

①不動産投資の新常識　寺尾恵介氏
②始めての海外不動産投資’マレーシア編’　午堂　登記雄氏
③あなたは、なぜ収益不動産を買えないのか？　石渡　浩

について学んだことを僕なり書いてみます。

①の不動産投資の新常識については、人気がありすぎてレジメの資料が貰えませんでした残念です。
セミナーの内容はサラリーマン大家と事業家大家の違いについてでした。

サラリーマン大家には
１、融資2億円まで
２、所得の20倍まで

という壁があるそうです。不動産大家を目指している方は、不動産投資をする「目的」「規模」「期間」「資源」「スタイル」を考慮に入れて投資をする必要があります。そして不動産投資を行なう方は、最初のゴールを月１００万円のCFであったり、年間1000万円のCFを目的に投資を始めたりしますが、一体どれだけの不動産を購入しなければならないかを考えずに始める人が多いそうです。

サラリーマン大家の限界である2億円上限いっぱいまで借りた場合の簡単な計算をしてみました。

融資2億円、表面利回り10%、築20年、融資期間25年
とした場合、

家賃収入：2000万円
返済年：1000万円、維持費(家賃の20％)：400万円、空室率コスト(家賃の10％)：200万円
手取り家賃400万円
となります。もし毎月100万円のCFを目指そうとするならば、サラリーマン大家の枠組みを超える必要が出てくるということです。
※もしくは、2億円の壁を越えるために、複数の銀行に複数の物件を一年以内に持っていき借りまくる。そうすれば決算書に現在の借り入れが現れないので2億以上借りることが可能。ただし相応の自己資金が必要。

事業化にはサラリーマン大家の壁を乗り越えることが出来ます。ただしその反面めんどくさい面もあると言っていました。事業家大家(寺尾氏は購入資産10億円以上をメガ大家と呼んでいる)は、事業所の人を雇ったり、不動産業者や銀行と良好な関係を保つ努力をすることが必要だからだそうです。

講演者はサラリーマン大家と事業家大家を対義語として使い、以下のように区別していました。

　　　　　サラリーマン大家　　　　　　⇔　　　　　事業家大家　
　　　　　銀行に自分が行く　　　　　　　　　　　銀行が来てくれる
　　　　連絡は常自分の携帯　　　　　　　　　　　事業所に連絡
　　　　物件を見て業者へ行く　　　　　　　業者へ行って物件を見る
　　　　　融資が画一的　　　　　　　　　　　　　融資が画一でない

※サラリーマン大家では空室率が40％なら40％減の家賃収入が返済原資として審査対象となります。しかし事業性融資では現在の決算書をもとに審査することが多く、たとえ空室率が100％でも審査を受けることが出来たりもするとのことです。



寺尾氏が編集長を務める、満室経営新聞(無料)も早速申し込みました☆


②マレーシア投資の魅力と注意点について

魅力について
・物価の安く、日本の約１／３
・英語と中国語が公用語
・生活インフラが整っている
・日本人でもローンが組め、土地の所有権を持てる
・旧英国統治下(植民地)にあったため、不動産契約の法整備がされている
・資産ポートフォリオの分散
などです。

オススメ地について
・クアラルンプール・・・マレーシアの首都
・ペナン･･･工業都市、華僑が積極的に投資
・ジョホールバル(JB)・・・シンガポール(SIN)の隣で車で20分圏内、イスカンダル計画で発展予定

特にジョホールバルがおススメらしいです。
イスカンダル計画(2006年～2025年)が進行しており、SIN－JB一体での経済開発が計画されている。シンガポールの土地は限られており、今でもJBからSINへ毎日10万人以上が往来(パスポートなし)しているそうです。

ローンを組むために、HSBC口座のプレミアムアカウントを持つ
プレミアムアカウントは先進国では約1000万円の預金残高が必要であるが、マレーシアでは20万リンギット(約600万)で作ることが出来る。プレミアムアカウントを持てば最大85％までの融資が受けられる。またマレーシアでプレミアムアカウントを作ることが出来れば、香港などの他国にあるHSBCでもプレミアムアカウントを作ることが出来る。

マレーシア不動産投資の注意点
・外国人は50万リンギット(1500万円)以上の物件しか購入できない
・金利上昇リスク
・プレビルド方式(完成度に応じてローンの支払)でディベロッパーが倒産する可能性
・供給過多による値崩れの可能性
・管理会社のクオリティ
などです。

重要：現地に根を張る企業に依頼し、日本人ばかりが買う物件は避ける

マレーシアが発展していくと投資規制が貼られる可能性が出てきます。自分の目で見て体感し、思い立ったら則行動に移しましょう、大抵直感は正しいものです、とのことでした。


③あなたはなぜ、収益不動産が買えないのか？

僕の大ファンである石渡氏のセミナーです。僕は大学時代に、
「学生でもできた! 逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家」
を読み(金持ち父さん貧乏父さんも)、不動産投資の魅力に取り付かれたた人間です。
石渡氏は本当にリスクについて考えている方で、空室リスクや金利上昇リスクに備え不動産投資以外の収益源も幅広く得ているそうです。毎回のブログも本当に参考になり、他の不動産投資本と比べて違う視点から書かれている気がします。ただ注意が必要で「学生でもできた！」などと書かれていますが、これは編集者が決めたタイトルなそうで、投資を始めた当初から自己資金2000万円が既にあったとのことです(つまり最初の区分所有は現金購入)。自己資金がなく、事業所得がなくても融資を受けれるといった裏技的な本ではないと思います。

話を戻して「なぜ、収益不動産が買えないのか？」について

1、自己資金が足りない・・・問題外
2、融資が付かない
3、希望条件を満たす物件が見つからない
4、欲しいと思った物件っが他の借主に買われてしまう
を主な理由にあげることが出来ます。

金融円滑化法が施行され、良い物件が市場に流れなくなった。そして不動産投資の本などが多く出版され不動産投資を行なうライバルが増え、いい物件が出たらすぐに売れてしまう。
物件が見つからず買えない状態が1年以上経過するくらいなら、条件を緩めて探したほうが良い。もし一割値段が見合わなくても、10％の利回りが確保できるなら今年買えば来年希望していた物件の状態になるということで、なるほどと思いました(笑)。

重要：動産業者と良い関係を保ち、「第三者のための契約」形態ち良い物件を買っていくとの事でした。



僕がセミナーで聞いただけなので、もしかしたら講演者の意図することと違うことを書いているかもしれません。その点はご了承下さい。最後まで読んで頂きありがとうございます。

PS：今僕が読んでいる本の著者達が会場におられたので少し書きたいと思います。
それは決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》 の著者「アジア太平洋大家の会」です。アメリカ・オーストラリア･マレーシアなどに実際に投資している方が書いている本で、具体的な現地事情が書かれています(注：まだ読んでいる途中)。アジア太平洋大家の会では、海外の不動産投資で志を同じくするメンバーと情報交換が出来るそうです(会費無料)。僕は海外不動産投資に関してはまだ管理面など不安要素が日本よりも大きいと考えているため、投資を行なう予定は今のところないですが、今後のことを思うと無料会員の登録をして情報収集をするのも良いかもと考えています(無料ですしね笑)。まずは本を最後まで読み終えます。ただ途中までしか読んでいませんがこの本も海外投資がイメージでき、ある程度おすすめできるのではないかなと思っています。

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僕は現在、経済的自由人という枠組みを目指していますが、真の経済的自由人は「経済的」という枠組みを取り除いた自由人になっている人が多いようです。

まず自由人とは･･･

経済的、社会的、精神的独立をして、誰からも援助や指図を受けない人

と言われています。表現が適切かわかりませんが、ようは好き勝手できる人です(笑)。
周りに迷惑をかけるようでは、自由人でも人間性を伺ってしまいますが・・・

真の自由人に言わせると、たとえ経済的に自由になっても、精神的に不安を抱えているようであれば、充実した毎日を過ごすことが出来ないということでしょう。

また自由になる順番は

①経済的　⇒　②社会的　⇒　③精神的独立

だと個人的に思っています。
※マズローの欲求階層説の、①生理的・安全の欲求、②社会的欲求、③自我・自己実現の欲求がそれぞれ当てはまると感じているからです。

(経済的)自由人
・印税の入る作家
・特許などを持つ人
・家賃収入のある人
・株・債権などの配当を得る人

(経済的)不自由人
・会社員、俗に言うサラリーマン
・自営業者(医者・弁護士等を含む)
・中小企業のオーナー

医者や中小企業のオーナーは収入が多く、世の中では成功者といわれることが多いですが、(経済的)自由人という枠組みの中では、彼等は不自由人に分類されます。話は単純で彼等が働くのを止めた瞬間収入が途絶えたり、会社が回らなくなるからです。オーナーがいなくても回る会社を所有できて始めて、(経済的)自由人となるのでしょう。

早く経済的自由を得て、社会的・精神的独立を得たいものです。ただ経済的自由を得たとしても、人として成長できていなければ、社会的・精神的独立は無理だと思うので、いわゆる人間的な厚みも成長させていきたいです。
また個人的な感想なのですが、第一段階の経済的自由が目の前に来ていることで、若干精神的不安が解消されてきた気がします。会社を辞めてもアルバイトを週２回ほどやれば、ある程度の生活が出来るめどがたったからでしょう。不労所得を得ることで本当に一種の安心を得ることが出来るのだと実感しました。更なる経済的自由を目指して頑張っていきたいですｖ

最後まで読んで頂き、ありがとうございます。

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経済的自由を目指すには、自分の使うお金を、①浪費に使うのか、②消費に使うのか、③投資に使うのか、どれに当てはまるのか考えなければなりません。

大切なことは、お金を支払う際にただ漫然とお財布からお金を出すのではなく、「このお金を支払う価値があるのか？」、常に自問自答する習慣をつけることで、無駄なお金を減らす努力をすることです。

以下、浪費・消費、投資についての違いを書いていきたいと思います。

①浪費・・・　価値（効果）　＜　お金（時間）
ようは無駄使いがこれに当てはまります。衝動買いやギャンブル、無駄な宴会費、歩ける距離のタクシー代、身の丈を超えたブランド品などです。

②消費・・・　価値（効果）　＝　お金（時間）
これは使ったお金と得たものが等価である状態です。日々の食料品や日用品、水道光熱費など生活するのに必要なものです。ただし、過度の光熱費などは無駄となり浪費に分類されます。
※少なくとも支払いは『消費』までにとどめ、極力『浪費』をしない心がけが必要です。

③投資・・・　価値（効果）　＞　お金（時間）。
『投資』は、支払った金額以上に価値のある効果や影響が期待できるものです。
フィットネス、体に良い食事（有機野菜など）、本、勉強代などが一般的に投資と言われています。
また単なる食事ではなく、人脈を広げるための食事であれば、食べるだけではなく交友関係を広げるチャンスが広がります。趣味もストレス解消やリフレッシュへの多大な効果があるものであれば十分投資といえるでしょう。新聞や書籍、勉強会代も知識や教養を広げるという意味では、欠かすことができないものです。


お金を使う際、このお金は浪費か消費か投資かを考えましょう。

どれに当てはまるか迷ったとき、それが必要だから買うのか、欲しいから買うのかを考えることも大切です。概して欲しいから買うというものは、浪費になりやすいものが多いように感じます。

浪費　⇒　限りなくゼロにし、最低でも消費に変える
消費　⇒　投資に代えれるものは投資へ

健康に良い食事、見分の広がる経験、一回り高価な服、人脈のための食事代、など、使い方によっては消費を投資へ変えることが出来ます。
浪費をなくし、消費を単なる消費に終わらせず、出来るだけ投資になるような使い方を心がけることが必要です。


無駄をなくし投資への資金を確保し、自己投資・不労所得・人脈など様々な点で成長していくことが、経済的自由へと繋がっていくと思います。

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経済的自由と何度も書いていますが、そもそも経済的自由人とは一体どういった人のことを指すのでしょうか？

さまざまな本で定義されていると思いますが、僕は「経済的自由人」にも3段階の自由人度があると考えています。

1つ目は、

毎月の固定費　＜　不労所得

を達成できている人。これが達成できている限り、何も問題がなければ働かなくても毎月の生活を送ることができます。

これが第一段階です。

毎月の生活費を確保することで、現在の勤労所得で固定費を払わなくてもよく、勤労所得を全て投資や自分の好きなことに回すことが出来るという状態が完成します。

ただみなさん少し考えてみて下さい。本当に毎月の固定費を不労所得で賄えるだけで、経済的自由人と言えることが出来るのか？

確かに生活は出来ると思いますが、本当にお金に関して安心した生活を送ることが出来るでしょうか？

おそらく　毎月の固定費＜不労所得　だけでは、完全な経済的自由について考えた時、まだまだ不十分だと感じると思います。


毎月の勤労所得　＜　不労所得

これが第二段階の経済的自由です。

みなさんは今の所得で生活できていますか？もし出来ていないようであるなら即刻FPに相談したり、支出を減らす努力が必要です。

出来ていない人は別として、大抵の人は苦しいなりに今の所得で生活が出来ているはずです。

その金額が不労所得として入ってこれば、生活に困ることはある程度無くなるのではないでしょうか？

毎月の収入以上の不労所得が手に入るということは、極端な話明日から働かなくても生活水準を落とすことなく暮らすことが出来ます。

また会社を辞めることで飲み代や交通費など不必要な支出を減らすこともでき、自由に使えるお金が増えます。

しかしこれでも、究極の経済的自由とは正直まだ言えません。みなさんは買い物に行った時何を基準に商品を選んでいますか？

多くはその時の気分や好みで選んでいるかもしれませんが、心の中ではその物の「値段」を意識して購入するかしないかを決めているはずです。

たとえば今着ている服がもし10倍の値段で売られていたら、あなたはその服を買いましたか？

おそらく買っていないでしょう。ちなみに僕は今3980円のアディダスのジャージを着ていますが、10倍の39,800円で売っていたら絶対に買っていないかったです(笑)

というように人は何をするにしてもお金を基準にものごとを判断することが多いです。

多くの人は食べ物や旅行など何にしろ、価値や行動の判断基準をお金に照らし合わせて考えてしまいます。

お金を判断基準にしている限り、お金から解放されたとは言えません。

毎月の生活費　＜＜＜＜＜　不労所得

これが第三段階で、不労所得の最終段階です。

正直この状態の人に僕は未だ出会ったことがありません。そのため本当にお金という概念から解放され、自分の価値基準で物事を判断するといったことがどういったことか、正直未知の領域です。

彼らは、好きな時に好きな場所で好きな人と、好きなことをすることが出来ます。

こういった方々と出会うことがあれば、またその時の経験を書きたいと思います。

以下本で知った、3段階目の経済的自由人の共通点についてまとめてみました(本当かは正直分りません)。

・「しなくてはならない」が少ない
・世界各地に自宅がある
・お金という概念がない、しかし無駄遣いはしない
・与える喜びを知っている　etc

など、だそうです。

追記:1

経済的自由を量る際に、キャッシュフロー(固定費＜不労所得)以外での指標もあります。

お金の寿命＝資産／月々の支出

今までの経済的自由の尺度がP/LやCF的だとすると、今回の尺度はB/S的な考え方です。毎月の支払いが10万円であり、資産が100万円あれば、お金の寿命は10カ月ということになります。

今仕事を失ったときに自分はどれだけ生きることが出来るかなど、現況を知る際に役立ちます。

またこの資産が自分の一生涯分の生活費を集めることが出来ても経済的自由(第2段階)を果たしたといえるかもしれないですね。


追記：2
不労所得と時間には不思議な関係があります。

毎月の支出＜不労所得

となったとき、不労所得は加速度的に増えていきます。

というのも、毎月の支出を不労所得が上回る、つまり経済的自由の第一段階をクリアすることが出来れば、「お金のために働く」必要がなくなるからです。

働かなくても生活が出来るということは、自分の時間を自分がしたい仕事に費やせるということです。

そしてお金のために働くのではなく、自分のため人のために心から働くことが出来れば、よりよい仕事が出来るようになり、さらに収入が増えることになります。

誰でも、花を単なる金儲けの道具として販売している人からよりは、花が好きでその良さをみんなと共感したいと思っている人から、花を買いたいですよね。

人はお金のために働いている人よりも、好きなことをしている人に魅力を感じるものです。

人は人を喜ばした分だけお金を受け取れるようになっています。

まずは経済的自由人の第一段階を目指しましょう。

そして不労所得を安定させてから、自分のビジネスを持ちましょう。

お金を気にせず好きな仕事をすることで、第二段階、第三段階の経済的自由への道が開かれるはずです。


まとめ
①経済的自由には3種類ある
②第一段階の経済的自由を目指す
③自分のビジネスを持ち、第二段階、第三段階へと進む

ちなみに僕の手順は
投資による収益を確立する⇒ビジネスシステムを作る
です。
「金持ち父さん貧乏父さん」でいう、B-Iの分野のことですね。

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